北京：首都功能核心區內禁止經營短租住房

　　據北京住建委網站24日消息，北京住建委等四部門發布《關于規范管理短租住房的通知》，明確了政策調整范圍，即“利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所”，并按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。

　　北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥對此解讀稱，《關于規范管理短租住房的通知》對于落實“房住不炒”“租購并舉”，對于規范發展住房租賃市場，對于解決短租住房藏污納垢、城市民宿脫離監管等問題，對于維護首都社會安定和諧，作用重大、意義深遠。

　　趙慶祥提到，近年來，隨著“互聯網+”和共享經濟的興起，北京市大量居住小區內的民宅以“城市民宿”形式對外出租。“城市民宿”本質是“日租房”“鐘點房”等短租住房。短租住房與酒店、旅館相比，不按照公安機構要求對房客進行信息登記；與長租住房相比，不簽住房租賃合同，更不辦租賃合同登記備案。短租住房價格低、位置較好、手續少，一定程度上迎合了部分旅行人員“省錢短住”的需求。但短租住房又存在很多問題，亟待納入規范管理。

　　趙慶祥稱，一是有違“房住不炒”精神，擾亂住房租賃市場秩序。一方面，北京市住房租賃市場總體仍處于供不應求狀態，如果居住小區內房屋被用于短租經營，就失去了長期居住功能，進一步加劇了租賃市場供求矛盾，不符合黨中央精神。另一方面，大量短租住房經營者是游離于監管之外個體“二房東”，長租短租兼營或打著長租旗號干短租，嚴重擾亂住房租賃市場秩序。

　　二是帶來社會治安隱患。一些經營者不與房客不見面，“一人預訂、多人入住”“張三預訂、李四入住”“只出租、不管理”等現象非常普遍，到底什么人入住、在房間內干什么，房東、經營者及短租網絡平臺都不掌握，管理部門更不知道，失管的短租住房容易成為娼妓、吸毒人員甚至暴恐分子的藏身之所，嚴重影響社會治安。

　　三是擾民問題突出。“民宿房”“短租房”混雜在居民樓內，由于房客流動性大、入住時間不定、人員混雜、夜間活動、不守公德等情況，擾民現象頻發，嚴重影響小區住戶正常居住生活，引發了大量投訴舉報。

　　規范管理短租住房市場，是加快建立“租購并舉”住房制度、維護首都社會安定和諧重要工作。《通知》突出首都功能定位和規劃，明確了首都功能核心區內禁止經營短租住房。規定了短租住房必備條件和短租經營行為管理要求，明確了短租住房出租人、經營者、互聯網平臺、房客、物業服務企業、屬地管理部門等相關各方的責任。回應了廣大百姓對嚴格規范短租住房的強烈呼聲，從源頭上解決了短租住房帶來的矛盾和問題，對于維護租賃市場秩序和首都社會安定和諧意義重大。文件規定落實到位，還需要相關各方一起努力，社會各界加強監督。

　　北京大學教授、博導、房地產法研究中心主任樓建波認為，《通知》可以用“三有”來概括：一是于法有據。征求意見的時候，網絡平臺、短租經營者對于要求“符合本小區管理規約或業主大會決定”“無管理規約或業主大會決定的，應當取得本棟樓內其他業主的書面同意”反對聲較大，認為太嚴苛。《民法典》第二百七十九條規定，“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意”。《通知》的規定完全符合《民法典》的精神，也充分體現了業主自治精神，是對業主居住權益應有的保障和尊重。

　　二是有例可循。國際上大城市對于利用居住小區住宅經營短租房或民宿，基本上都有嚴格的規范管理要求，特別強調對相鄰權人權益和公共安全利益的保障，基本都實行事前行政許可或登記備案制度，跟旅館業一樣要求入住信息及時報送警察機關，并且都強化了網絡平臺和經營者的責任。從國內其他城市看，《重慶市物業管理條例》《珠海市經濟特區旅游條例》都規定住宅用于經營民宿等住宿服務都應當經有利害關系的業主同意。《河北省租賃房屋治安管理條例》《江蘇省特種行業治安管理條例》規定對于短租經營參照旅館業進行管理。

　　三是城鄉有別。政策適用范圍限定為“國有土地上規劃用途為住宅的居住小區內的房屋”，并不包括鄉村房屋。北京市對于“鄉村民宿”，是鼓勵發展的。2019年北京市文旅局等八部門聯合印發《關于促進鄉村民宿發展的指導意見》，鼓勵并規范鄉村民宿發展，既能促進鄉村經濟發展、提高村民收入，同時由于用于經營鄉村民宿的房屋空間相對獨立，不會存在城市民宿帶來的擾民、治安等問題。

　　中央財經大學法學院教授、博導，北京市法學會不動產法研究會副會長兼秘書長尹飛表示，住宅從本質屬性來看，就是為了滿足人們居住生活，也就是說住房首要目的是用來住的，而不是用來炒的、也不是用來經營的。在當前鼓勵共享經濟的大背景下，業主將閑置的住房用來自行或交給他人經營短租住房當然也無可厚非，既增加了自己的收入，也滿足了他人需要。但是前提是不能影響其他業主的正常居住生活，對利益相關人尤其是相鄰權人的利益保護，是民法的基本制度，也是國內外法律制度的通行做法。尤其是在城市居住小區，房屋空間緊密相連、人口密度較大，加上短租房的特點就是住宿人員頻繁變化、住宿時間不確定，擾民、治安等問題頻發，這些年已經引發很多矛盾糾紛，嚴重影響小區住戶的正常居住生活。《民法典》第二百七十九條對這個問題作出了明確的規定，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關系的業主”進行了界定。北京市這個政策的出臺回應了社會發展現實矛盾問題，有效地落實了《民法典》等上位法對于住宅小區有利害關系的業主居住權益的保障，對于維護小區正常生活秩序和居民生活安寧意義重大。