存量房貸利率將迎批量調整

　　經濟日報北京9月29日訊（記者馬春陽）中國人民銀行29日發(fā)布公告，進一步深化利率市場化改革，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。

　　同日，市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。

　　專家認為，存量房貸利率下降，有利于借款人進一步降低房貸利率支出，提升居民消費意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預期，提振信心。

　　公告調整優(yōu)化的主要內容包括：一是允許變更房貸利率在貸款市場報價利率（LPR）基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

　　二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準的變化，暢通貨幣政策傳導。

　　倡議明確，各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）；主要商業(yè)銀行不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關切。

　　中國人民銀行有關負責人表示，2023年8月，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局引導商業(yè)銀行，采用協商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。

　　中國人民銀行數據顯示，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。批量調整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于今年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。調整后，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點。

　　有機構測算，批量調整后，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

　　需注意的是，由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。批量調整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30BP所致。重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。

　　對于固定利率存量房貸，以最新LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為-30BP。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉換為4%=LPR+15BP，再將15BP調整為-30BP。

　　招聯首席研究員董希淼表示，批量調整完成后，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質量。考慮到中國人民銀行此前降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等下行，也節(jié)省了銀行負債成本，提升銀行可持續(xù)經營能力。