提到防控金融風(fēng)險(xiǎn)，為什么要特別關(guān)注金融和房地產(chǎn)之間的關(guān)系？如何實(shí)現(xiàn)二者之間的良性循環(huán)？圍繞上述問題，經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所助理研究員王洋。
金融資源向房地產(chǎn)過度集中
王洋表示，房地產(chǎn)成為重要的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)源頭，很多風(fēng)險(xiǎn)最終會歸結(jié)到房地產(chǎn)，如不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此必須特別關(guān)注金融和房地產(chǎn)之間的關(guān)系。
王洋指出，2016年10月以來，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，房價(jià)過快上漲勢頭初步得到遏制，但市場平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)仍然脆弱，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還在積累。
第一，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增大。在限購、限售、限貸等大力度調(diào)控政策的影響下，一、二線城市房價(jià)高位企穩(wěn)，但三、四線城市房價(jià)上漲明顯。一些房屋購買行為脫離了經(jīng)濟(jì)性的考慮，而是取決于未來房屋價(jià)格能否持續(xù)上漲，混合了大量的避險(xiǎn)和投機(jī)目的，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
第二，金融資源向房地產(chǎn)過度集中。從存量看，2016年個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款合計(jì)占到銀行貸款總額的27.8%，遠(yuǎn)超其他行業(yè)。若加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)類貸款占比更高。從增量看，2016年居民中長期貸款占到當(dāng)年銀行全部新增貸款的45%，2017年該比例仍然接近40%。
第三，居民部門杠桿水平快速攀升。根據(jù)國際清算銀行(BIS)的測算，我國家庭部門杠桿率在2016年和2017年分別比上年提高5.6和4.0個百分點(diǎn)，在2018年3月末比2017年末繼續(xù)上升了0.9個百分點(diǎn)，達(dá)到49.3%。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。本輪房地產(chǎn)去庫存和價(jià)格上漲，刺激了房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿。根據(jù)Wind分類，上市住宅類房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率從2016年末的0.94持續(xù)上升到2018年1季度末的1.18，增幅達(dá)25.5%。同期商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率從0.55上升到0.72，增幅更高達(dá)30.9%。
第五，經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變化加大風(fēng)險(xiǎn)。一是由于人口老齡化程度持續(xù)加深和收入與財(cái)富的分配差距不斷拉大，房地產(chǎn)有效需求趨于下降。二是2010年以來我國總儲蓄率持續(xù)下降，居民購房需要更多利用金融杠桿。高杠桿疊加高房價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加大。三是美聯(lián)儲加息推動全球進(jìn)入利率上行周期，將導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，并加大居民房貸償付壓力。四是貿(mào)易摩擦和地緣政治等外部經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，可能會傳導(dǎo)到國內(nèi)，進(jìn)而影響到金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域。
多措并舉化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
王洋認(rèn)為，從房地產(chǎn)的金融和投資屬性出發(fā)進(jìn)行分析，可以為化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制提供有益思路。同時，貨幣和金融政策也是房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制的一部分，應(yīng)兼顧短期和長期目標(biāo)，不斷完善并合理運(yùn)用。
第一，加快制度改革和政策調(diào)整，改變長期預(yù)期。一是加快財(cái)稅體制改革，降低地方政府對土地財(cái)政的依賴，化解地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，不再把房地產(chǎn)作為穩(wěn)增長的著力點(diǎn)、把放松貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策作為刺激房地產(chǎn)的工具，為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)留出空間。三是反思并調(diào)整以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如去庫存政策、棚改貨幣化政策等。
第二，加大稅收調(diào)節(jié)力度，弱化房地產(chǎn)投資屬性。弱化房地產(chǎn)本身的金融屬性和投資屬性，不宜過多從限制性政策入手降低市場流動性來實(shí)現(xiàn)，否則容易導(dǎo)致價(jià)格信號失靈，市場陷入盲目、無序乃至恐慌狀態(tài)。應(yīng)更多從房地產(chǎn)投資的收益兌現(xiàn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，加大稅收政策的調(diào)節(jié)作用，來抑制投資和投機(jī)行為。
第三，加強(qiáng)政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，減少套利行為和風(fēng)險(xiǎn)傳染。建議在房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)中，強(qiáng)化中央的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職責(zé)。考慮到當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更大，建議比照一、二線城市實(shí)施嚴(yán)格的限購政策和金融政策。
第四，發(fā)展住房租賃市場，分離住房消費(fèi)和投資屬性。考慮到由于房價(jià)過高導(dǎo)致租售比嚴(yán)重失衡、租賃市場投資價(jià)值較低，應(yīng)加強(qiáng)國家政策支持和引導(dǎo)，在土地、稅收、立法及市場主體培養(yǎng)、金融工具應(yīng)用等多層面采取措施，加快發(fā)展住房租賃市場。
第五，長短期目標(biāo)兼顧，完善貨幣和金融政策。在配合其他制度改革和政策調(diào)整基礎(chǔ)上，金融政策應(yīng)貫徹“房住不炒”的發(fā)展理念，保障“住”，遏制“炒”，引導(dǎo)市場長期預(yù)期，平衡市場長期供求。(經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 馬常艷)
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