房地產市場將從調整期走向穩定期

　　當前，我國房地產市場仍處于調整周期。2023年，房地產市場呈現前高中低后穩的趨勢。預計將經過一段時間的調整，逐漸向穩定過渡。我們應該對房地產市場平穩健康發展有信心，需求決定市場仍有較大增長空間。長期看，房地產市場調整有益于我國經濟增長和可持續發展，但短期內應注重防風險。

　　房地產業同其他行業一樣，不可能總是保持高速發展。我國房地產從2000年后住房商品化改革開始，到2020年，在將近20年的時間里持續保持高增長，有3個指標可以證明：2003年到2020年，房地產投資年均增長19.9%，商品房銷售面積年均增長10.8%，商品房銷售金額年均增長20.3%。有學者認為，中國房地產用了不到20年的時間實現高速發展，走過了一些發達國家上百年的歷程。房地產持續高速擴張，為那個時期的中國經濟保持增長作出了重要貢獻。但是，房地產業增長到了一定階段后，進入調整期實屬正常，這種調整有利于淘汰落后產能，也有利于結構優化，尤其是有利于房地產業高質量發展。

　　房地產業當前遇到的問題與舊發展模式有很大關系。房地產市場仍處于需求、供給雙向收縮的狀態，企業的流動性風險沒有完全消除。新房需求在下降，房地產市場在城市之間呈現分化狀態，一些城市出現了供大于求的狀況，市場較為低迷。過去房地產業“高杠桿、高周轉、高負債”的“三高”模式曾為行業帶來了高速增長，但也積聚了風險，已經不再適應當前的市場形勢。房地產業應該在積極化解風險的同時，探索新發展模式。

　　房地產業的調整，長期看有利于整個宏觀經濟的可持續發展。我國經濟傳統增長模式過度依賴基礎設施和房地產投資，也許短期內能實現更高增速，但會固化結構性矛盾，損害增長的可持續性。高質量和可持續發展更加重要，要培育新的增長點，這是必須經歷的轉型之路。我國經濟需要擺脫對房地產業的過度依賴，房地產業也需要擺脫過去的“三高”模式。房地產產業鏈條長，對整個宏觀經濟常常有“牽一發而動全身”的效應，房地產業的調整，朝著更加健康的方向發展，也是我國經濟實現高質量發展的重要組成部分。

　　當前房地產市場正面臨重大轉型。市場調整的過程，也是積極尋求新的發展機遇，實現轉型發展的過程。房地產業應積極適應市場供求關系發生重大變化的新形勢，這是立足我國經濟社會發展階段和房地產自身發展規律作出的判斷。雖然住房“有沒有”的問題基本解決，但結構性不足問題仍然存在。從需求看，人民群眾對住房品質有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務。轉型的方向、新的發展機遇，正蘊藏在新形勢中。城市更新、老舊小區改造、住房租賃、物業服務以及保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等“三大工程”都可以成為房地產業積極探索的方向。

　　房地產業的信心來自市場依然有較大的需求空間，房地產業正在尋求新的平衡。我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，而且城鎮化率按常住人口統計是65.2%，按照戶籍人口統計僅為47.7%。所以，城鎮化無論從數量還是從質量來看，都有較大提升空間，這意味著我國的城市化趨勢將會繼續，城市人口將會繼續增加，對于基本的房屋需求依然強勁。此外，我國人均住房面積已達41平方米左右，但結構上中小戶型偏多，隨著人們生活水平提高，住房改善性需求潛力也非常大。

　　房地產業防風險仍要毫不松懈。出臺各項房地產調控政策，積極促進房地產業平穩健康發展，就是防風險的重要舉措，包括降低首付比例，降低房貸利率，商業銀行和借貸者去商談更優惠的利率，金融支持“保交樓”等。同時，金融機構支持房地產企業進行債務重組、支持房地產市場并購，這些調控措施已經取得了一定積極成效。未來，我國將進一步弱化房地產市場風險水平，防范房地產市場風險外溢。引導房地產企業負債率、杠桿率有序下降，優化企業資產負債結構。一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，維護房地產市場穩健運行。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）