【房地產周評】樓市“小陽春”會出現嗎

　　剛剛過去的春節假期，房地產市場冷熱不均。城市之間有差異，新房和二手房之間也有差異。即將春暖花開，樓市“小陽春”會來嗎？

　　據觀察，春節期間多數城市新房成交平平，個別城市或因可以用拆遷安置房票購買住房，或推出力度較大的購房優惠和補貼，售樓處顯得很熱鬧。結合專業機構的統計數據，總體而言新建商品住宅銷售表現平淡，二手住宅銷售情況好于新建商品住宅。貝殼研究院的統計顯示，2024年春節假期期間，其重點監測的50個城市二手房看房量和交易量水平均比2023年春節假期有大幅回升。一般春節期間二手房交易量較低，但今年的交易量水平同比增加超七成。一線城市交易量比去年同期微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。二三線城市政策優化力度較大，加上房價調整到了一定階段，帶動了二手房成交。

　　春節期間的成交狀況基本延續了2023年二手房成交量增長高于新房的趨勢。2023年，在全國新建商品房銷售面積同比下降8.5%的情況下，二手住宅成交量明顯增長，帶動全年新房和二手房交易合計保持正增長。導致目前新房成交量下降的一個重要原因是，此前部分房企暴露債務違約風險，一些在建項目出現逾期難交付的情況，購房者怕買到“爛尾樓”，轉向購買沒有交付風險的二手住宅。

　　隨著保交樓工作持續推進，新房成交有望逐步改觀。特別是針對當前部分房地產項目融資難題，不久前住房和城鄉建設部、金融監管總局推進創建城市房地產融資協調機制。融資協調機制向本行政區域內金融機構推送可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，滿足房地產項目和企業合理融資需求。更有力的資金支持，使得房地產項目提升可持續經營能力，有利于保障在建項目順利交付，恢復購房者對新房交易的信心。

　　從春節市場可見，總體上我國房地產市場仍處于調整周期。經歷本輪調整，購房者更趨于理性。購房者有買漲不買跌的天然心理，目前觀望情緒仍比較濃厚。不難發現，無論是新房還是二手房，品質更好的房子比較“抗跌”。朝向好、樓層好甚至窗戶比同小區其他房子大的，更能“賣得上價”，即使所有房子都比過去價格下降了，好房子也要少跌一些。未來，改善性需求仍將持續釋放，而人們對住宅質量、內外居住環境、物業服務水平的要求都將越來越高，好房子會有更好的市場。

　　從當前一些城市房地產市場表現中也可看到，因為教育產生的購房需求仍占一定比例。在很多城市，每年5月份前后是小學登記入學的時間，在二三月份會有一撥家長搭上當年登記入學前的末班車購買學區房。今年亦是如此，有家長已經趕在農歷新年前出手。可能是因為當年9月份孩子入學，需要買好房子對應希望進入的學校，也有一部分人是擔心節后價格會上漲，節前買價格或許更合適。當下，家長們更關注的是，隨著教育資源的均衡，以及入學兒童數量的逐年減少，學區房價格是否會呈下降趨勢。

　　以往，三四月份樓市也會有個“小陽春”，市場活躍度增強，成交量抬頭，價格趨穩甚至走高。春暖花開，方便有購房需求的人們活躍起來，今年的“小陽春”會來嗎？

　　從有關機構的統計數據看，春節期間一些城市二手房看房人數不少，這表明一段時間以來，一系列促進房地產市場企穩回升的政策措施正在發揮效果，消費者看房意愿被激活，預計這種熱度可能會在一些城市延續，曾經積壓的購房需求也有望逐步釋放。

　　應該看到，我國房地產市場未來發展仍有堅實支撐。我國城鎮化處在持續發展過程中，每年都會有超過1000萬人的農村居民進入城鎮，新市民的規模比較大，會帶來大量新增住房需求。盡管我國人均住房面積已經不小，但有很多房子功能和結構不盡合理，人民群眾改善性住房需求迫切，這也會形成房地產市場的重要推動力。因此，對于房地產市場的企穩回升和未來發展，我們應充滿信心。 （作者：亢舒 來源：經濟日報）