【房地產周評】管好用好房屋養老金

　　最近在互聯網上關于房屋養老金制度的討論成為熱點。一些觀點認為，房屋養老金制度會讓房屋持有者繳納更多資金用于養護住房，從而增加居住成本，增加房屋持有者的經濟負擔。果真如此嗎？

　　當前我國正在研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，此“三項制度”有助于構建全生命周期房屋安全管理長效機制。應該明確的是，房屋養老金制度設立的初衷是保障住房安全。我國城鎮存量住房規模已超過300億平方米，時間跨度長、房屋老化日益嚴重。近年來，個別自建樓房的坍塌事故，以及因房屋老化、體檢缺失帶來的房屋坍塌事故令人痛心、教訓深刻。同時，城鄉居民對住房的需求正從“有沒有”轉向“好不好”。而老舊小區中設施設備及管線銹蝕老化、屋面滲漏、墻體透寒等問題并不鮮見，影響居住體驗。建立住房養老金制度就是要未雨綢繆，為房屋積累養老金，定期對房屋進行體檢，加強修繕，預防安全事故發生，讓居民住上更安全舒適的房子。

　　房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個人賬戶就是業主繳存的住宅專項維修資金。購買商品住房時，購房者按建筑安裝成本的5%至8%繳納住宅專項維修資金。個人賬戶資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。但現狀是，很多小區的維修資金已經不能滿足維修和品質維護的需要。特別是需要進行房屋基礎及結構修繕、外墻滲水修補、外保溫層更換、消防及電梯設施更新等較大規模工程時，需要高額維修費用，很多老舊小區的住宅專項維修資金正快速減少甚至枯竭。住宅專項維修資金不足，也是此次政策層面進一步推動房屋養老金制度改革的重要背景。

　　根據現行政策，房屋養老金公共賬戶不增加房屋持有者負擔。我國在部分城市開展房屋養老金制度試點，房屋養老金中的個人賬戶就是買房時已繳納的住宅專項維修資金，試點的重點是政府建立公共賬戶，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則建立。從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集。目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。房屋養老金公共賬戶建立的目的是增加社會福祉，而不會增加個人負擔。

　　建立房屋養老金制度還可以繼續通過開闊思路來拓寬資金來源。比如，房屋維修資金增值收益的結余也可以納入其中。還有小區中的公共空間和公共設施，如商鋪、停車場、廣告牌、體育設施的出租和經營性收益等，都可以作為房屋養老金的來源。

　　放眼海外，很多國家都有類似的房屋養老金制度。韓國政府通過發行彩票、政府出售土地收益、收取的房地產稅和房地產交易稅的一部分等，可以歸集到數量可觀的住房基金，并用于突發性房屋安全管理和更新補助。美國的小區一般實行自治管理，代表全體業主的業委會向業主收取用于小區公共設施維修的維修基金，并聘請專業維修人員進行維修。日本的房產也需要繳納房屋修繕基金，資金主要來源于業主每月繳納的修繕金，如果修繕金不夠，大樓管理組織會向銀行貸款，之后再用業主繳納的修繕金還款。

　　建立房屋養老金制度，是進入城市更新時期后，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎，又管長遠。除了資金來源問題，房屋養老金如何使用好，管理好，以及如何監督，都將是房屋養老金制度建設面臨的問題。期待房屋養老金制度日益完善，切實保障房屋安全，讓百姓居住更加放心舒適。

　　房屋體檢、房屋保險、房屋養老金“三項制度”互為銜接補充，為的是讓老百姓住上好房子。房屋體檢制度為排查房屋安全隱患提供了基礎保障，房屋保險制度通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制，房屋養老金制度為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障�！叭�項制度”應協同推進，方能保障房屋全生命周期更安全。 （作者：亢舒 來源：經濟日報）