加快完善住宅專項維修資金管理

　　房屋養老金近來備受關注。我們居住的房屋漸漸老去，為確保其安全，就需要維修和養護。建立房屋養老金制度，是加強既有房屋安全管理的重要手段之一。房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。當前，對于房屋養老金個人賬戶部分，也就是業主繳存的住宅專項維修資金，其歸集、使用和管理有必要進一步規范。

　　我國在推行住房商品化時建立了購房者按建安成本5%至8%繳存住宅專項維修資金的制度。房屋養老金中的個人賬戶資金，應該按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。早在2007年，我國就出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》。多年來，各地持續推行相關舉措加強住宅專項維修資金管理，或指導用好這筆專項維修資金。今年8月29日，上海市房屋管理局印發《關于規范本市住宅維修資金管理的若干規定》。

　　住宅專項維修資金在保障小區公共部位日常維護和電梯等設施更新中發揮了重要的作用。但運行多年以后，住宅專項維修資金結余在分布上存在不均，且在有些城市，已使用資金占歸結資金的比例不高。在一些城市的一些小區，住宅專項維修資金結余金額較多；而在不少城鎮老舊小區，結余金額較少。2000年以前建立的小區中，有些并未設立住宅專項維修資金。上海市房地產科學研究院的一項數據表明，目前全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右。因此，有效利用住宅專項維修資金的結余資金是一項重要課題，應努力以住宅專項維修資金制度推進房屋“應修盡修”。

　　城鎮老舊小區維修資金匱乏的情況比較嚴重，但老舊小區恰恰有更多地方需要維修。一項調研顯示，東部某發達省份的省會城市，建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋未歸集維修資金，已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，有28%的小區余額低于10萬元。

　　補建、續繳有助于解決住宅專項維修資金不足的問題，可以積極幫助老舊小區把資金籌集到位。比如天津市近日要求，已完成老舊小區改造但未建立住宅專項維修資金的小區，業主委員會應當組織籌集。其他未經過改造的老舊小區可以在居民委員會指導下，參照上述內容建立住宅專項維修資金。此外，住宅專項維修資金首期是業主在辦理房屋入住手續前繳存。《住宅專項維修資金管理辦法》明確，業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期繳存額30%的，應當及時續繳。為此，有必要推進住宅專項維修資金續繳工作。

　　針對資金不足問題，還可以探索將小區公共部位出租運營收益作為住宅專項維修資金的來源。比如《南京市住宅物業管理條例》明確，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金。業主大會成立前，應當將收益的70%納入住宅專項維修資金。此外，還可以嘗試從物業費中提取一部分作為住宅專項維修資金。

　　提高住宅專項維修資金的保值增值收益同樣值得關注。對于一些大型小區而言，沉淀下來的住宅專項維修資金不是一筆小數目，在確保資金安全的情況下，怎樣實現專項維修資金的增值，讓賬戶資金更充裕，更好滿足居民在維修改造房屋方面的需要，也需要進一步探索。

　　除應更好解決資金不足問題外，住宅專項維修資金還面臨如何在使用上更順暢的問題。住宅專項維修資金屬于業主共有，因此這筆資金的動用需經過一定數量業主同意，對此我國民法典和相關管理辦法均有專門規定。實際情況中，有的小區并未成立業委會，在業主人數較多的情況下，征求意見的時間較為漫長，導致維修資金的申請過程并不順暢。即使成立了業委會，也可能因為資金使用流程復雜等原因，房屋未得到及時維修。還有的小區業主因為與實際負責維修的物業企業之間難以達成共同認可的維修或更新方案，資金使用受阻。

　　對此，有必要完善住宅專項維修資金相關服務，進一步規范資金使用、信息公開、流程監管等環節。比如業主決策電子投票系統，可以有效破解小區業主公共事務表決難等問題。可以通過建立維修資金使用工程造價審核、項目監理等第三方服務機構名錄庫，有效提升專項維修資金使用效率，規范維修項目運行。還可以建立信息披露和資金監督機制，通過公開維修資金使用、增值收益及小區維修資金總額等信息，向業主通報業主分戶賬詳情，充分保障廣大業主的知情權和監督權，確保維修資金歸集、使用和賬戶運行安全。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）