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            購法拍房遭遇長(zhǎng)租客 "買賣不破租賃"有前提

            2020年08月05日 07:58   來源:廣州日?qǐng)?bào)   

              租期沒到,房子被法院拍賣了,新業(yè)主要求租客搬遷,租客卻不肯搬走,怎么辦?日前,廣州法院就審結(jié)了一起類似案件,租客聲稱,此前以現(xiàn)金方式一次性支付了20年房租給原業(yè)主,租賃合同合法有效,而且法律明確規(guī)定“買賣不破租賃”,房屋所有權(quán)變更不應(yīng)侵犯他作為租客的權(quán)利。

              買賣一定不破租賃嗎?據(jù)了解,明年即將實(shí)施的民法典也規(guī)定了“買賣不破租賃”規(guī)則,但需要注意的是,適用該規(guī)則,需要滿足一定的前提條件。

              文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者章程 通訊員云法宣

              事發(fā):近百萬元購得法拍房卻難進(jìn)家門

              老譚因?yàn)闆]有依法履行生效判決確定的債務(wù),天河區(qū)法院依法將其位于白云區(qū)的房屋交付評(píng)估、拍賣,并于2017年6月通過司法拍賣平臺(tái)公開拍賣。

              掛牌拍賣的房產(chǎn)往往低于市價(jià),阿輝以96.7萬元競(jìng)拍購得老譚的房屋并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。然而,租住該房屋的莫某卻不肯搬離。2017年10月,阿輝數(shù)次上門告知莫某,他已購買了該房產(chǎn),并已辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。莫某卻聲稱有租約,但卻從未出示租約,只出示身份證,并仍占用該房屋。

              購得房屋卻不能入住的阿輝,只好向法院提起訴訟,要求莫某騰空交還房屋,并參照市場(chǎng)租賃價(jià)格(2337.7元/月)賠償租金損失(從2017年9月8日計(jì)算至房屋交還之日止)。

              審理:租客稱仍在租期 實(shí)際租賃合同系倒簽

              面對(duì)控訴,莫某辯稱,因?yàn)榧彝ド钚枰?008年7月與老譚簽訂《租賃合同》,約定租期為20年,月租金為500元,并以現(xiàn)金方式一次性支付20年租金共計(jì)12萬元。

              自2008年至今,他一直居住在該房屋,并按月繳納物業(yè)管理、水電、排污等費(fèi)用。現(xiàn)《租賃合同》依然有效且履行期限尚未屆滿,故根據(jù)法律規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)的變更不應(yīng)侵犯變更之前簽訂合同的承租人的合法權(quán)益。

              面對(duì)莫某出示的《租賃合同》,阿輝當(dāng)庭提出申請(qǐng)鑒定合同的形成時(shí)間。經(jīng)過反復(fù)詢問,莫某承認(rèn)他自2002年起一直居住在該房屋內(nèi),他和原業(yè)主當(dāng)時(shí)沒有簽訂合同,《租賃合同》是在2012年倒簽的。

              在倒簽的合同中,對(duì)一次性支付20年租金的問題并未清楚寫明,反而約定的是“租金從2008年8月1日開始計(jì)起,第一次租金于合同簽訂時(shí)繳交,然后每年租金采取先繳后使用的形式”。

              判決:不存在真實(shí)租賃合同 限期搬離并支付使用費(fèi)

              白云區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第三十九條的規(guī)定,房屋已核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,登記權(quán)屬人是阿輝,故阿輝的合法權(quán)益依法受法律保護(hù)。

              經(jīng)查,莫某出具的《租賃合同》系補(bǔ)簽的租賃合同,且合同中未清楚表述一次性支付20年租金,反而約定第一次租金于合同簽訂時(shí)繳交,后每年租金采取先繳后使用的形式。

              鑒于莫某未能提供證據(jù)證實(shí)已按租賃合同約定支付租金,故不能證實(shí)莫某與老譚之間存在真實(shí)的租賃合同關(guān)系。阿輝要求莫某搬離房屋,將房屋騰空還給阿輝,并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求合理合法,予以支持。

              最終,法院判決莫某搬離并將房屋騰空后還給阿輝,向阿輝支付自2017年10月19日起至實(shí)際遷出之日的房屋使用費(fèi)。

              一審宣判后,莫某不服判決,提起上訴被駁回。

              民法典課堂:“買賣不破租賃”需滿足一定條件

              受訪法官指出,《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條確立了不動(dòng)產(chǎn)上的“買賣不破租賃”規(guī)則,目的在于保護(hù)既有承租人對(duì)租賃物的占有、使用和收益狀態(tài),避免因物權(quán)變更導(dǎo)致租賃關(guān)系的不穩(wěn)定。同時(shí),即將于2021年1月1日實(shí)施的民法典在第三編合同編中第十四章租賃合同中亦規(guī)定了“買賣不破租賃”規(guī)則,即依據(jù)第七百二十五條規(guī)定,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。

              但須注意的是,適用“買賣不破租賃”規(guī)則應(yīng)當(dāng)滿足以下條件:

              ●租賃合同成立并已生效;

              ●租賃物已經(jīng)交付承租人,被承租人實(shí)際占有;

              ●租賃物的所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間;

              ●出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權(quán)給了第三人。

              具備上述條件后,即使租賃物的買受人不知道該租賃合同的存在,租賃關(guān)系仍能夠?qū)官I受人,租賃關(guān)系對(duì)買受人具有拘束力。

              但在本案中,承租人與原所有權(quán)人的租賃合同為倒簽,且一次性支付20年租金的說法與倒簽合同所約定條款不一致,租賃合同關(guān)系并非真實(shí)有效,故不能適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

            (責(zé)任編輯:孫丹)

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