專家：“紅五月”樓市仍具韌勁 房價增速持穩

　　6月16-17日，國家統計局發布1-5月份全國房地產開發投資和銷售情況、5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，以下為本期數據點評。

　　1、房地產投資保持堅挺，開竣工仍然較弱

　　1-5月份，全國房地產開發投資54318億元，同比增長18.3%；比2019年1-5月份增長17.9%，兩年平均增長8.58%。房地產投資兩年復合增速保持堅挺，且較上月繼續走高，主要源于持續較高的施工強度。1-5月份房地產開發企業房屋施工面積839962萬平方米，處于歷史同期最高水平，同比增長10.1%；兩年復合增速6.16%，雖有所放緩，但連續五個月穩定在6%的平臺以上。

　　同時土地購置費對開發投資也有支撐。參考1-4月土地購置費同比增長14.2%、兩年平均增長9%，主要受益于去年下半年高拿地的滯后效應。不過從當前拿地情況來看，1-5月份房地產開發企業土地購置面積4396萬平方米，同比下降7.5%；土地成交價款1931億元，下降20.5%。5月當月土地購置面積和成交價款均不及去年，僅略好于2019年，可能對后續開發投資增速形成擾動。

　　房屋新開工和竣工情況仍然較弱。1-5月份房屋新開工面積74349萬平方米，增長6.9%，兩年復合平均增速僅-3.47%；房屋竣工面積27583萬平方米，增長16.4%，兩年平均增長1.63%。作為施工的一頭一尾，開工和竣工情況持續較弱，對形成供給有負面影響。

　　2、商品房銷售持續強勁，房價增速持穩

　　1-5月份，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年同期增長19.6%，兩年平均增長9.35%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年同期增長36.2%，兩年平均增長16.72%。商品房銷售面積兩年復合增長率沒有繼續下降，而是與上月相當、有微幅上升，銷售額兩年平均增速也僅有稍許下降，表征房地產市場銷售仍然較強。銷售較強與竣工偏弱相互交織，庫存水平自年初以來正在持續下降。5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。

　　5月70個大中城市商品住宅銷售價格增速總體持穩。其中，新房價格指數環比漲幅0.5%，與上月持平；二手房價格指數環比漲幅0.3%，較上月收窄。新房和二手房價格指數同比漲幅分別為4.5%和3.5%，均較上月擴大0.1個百分點。房地產銷售數據強勁，對比開竣工數據的不理想，房價面對供需兩端擠壓，仍有上行壓力。4月末政治局會議精神表明，中央已經開始重視學區房炒作問題，相關調控和整頓將更有針對性，反映為二手房價漲勢趨穩趨緩。

　　3、房企資金面不緊，主要由銷售帶動

　　1-5月份，房地產開發企業到位資金81380億元，同比增長29.9%；比2019年同期增長22.0%，兩年平均增長10.5%。開發企業資金面依然“不緊”，這與房地產融資管控的“緊”并不矛盾。從開發企業資金來源結構來看，國內貸款共10873億元，僅增長1.6%；而占比最大、增長最快的部分是定金及預收款，共31738億元，增長62.9%，與銷售火熱密不可分。

　　房貸利率繼續走高也是樓市資金管控收緊的表現。據融360統計，5月首套房和二套房貸利率分別為5.33%和5.61%，均是從2月份起連續第四個月抬升。在房地產金融管控持續強化疊加之下，銀行普遍收緊住房信貸，上調房貸利率。

　　4、預計竣工與銷售缺口有望小幅收窄

　　預計后續施工力度保持較高水平，支撐開發投資韌勁不減；土地端對開發投資的貢獻作用則相對減弱，且由于集中供地等因素在個別月份有所擾動。較快施工也將促進后續竣工面積邊際修復，疊加調控持續作用下市場成交逐漸回歸平穩，竣工與銷售面積增速之間的缺口有望小幅收窄，有利于改善供給、平抑房價。銀行房貸集中度管控及經營貸、消費貸嚴查背景下，房貸利率還將繼續走高。

　　（交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、首席房地產分析師夏丹）